Baha TUZER
Tuzer Gayrimenkul’un genç yöneticisi dergimize gayrimenkul sektörü hakkında değerlendirmelerde bulundu. Bu yazıyı okumadan yatırım yapmayın!
2023 Türkiye Vizyonun da gayrimenkul sektörü ile ilgili nasıl bir değişim ve gelişim olabilir?
Gayrimenkul sektörü Cumhurbaşkanımı sayesinde 2023 Vizyonuna tüm açılardan ışık tutuyor. Ulusal ve uluslararası uzmanlar, Türkiye’nin gelecekte çok daha önemli noktalara ulaşacağı konusunda hemfikir. Türkiye Cumhuriyeti’nin 100. yılında, ekonominin lokomotif sektörleri arasında yer alan gayrimenkul sektörünün yükleneceği rol de daha çok önem kazanmaktadır. Üstelik Türkiye gayrimenkul sektörünün yanı sıra kendi dinamiklerinde büyük ve olumlu gelişmelerin kaydedildiği oldukça önemli bir süreç yaşamaktadır. 2023’de sosyal gelişmeler ve eğilimler artacak, kentleşme artacak. Bunun yanında; çağımız çalışma çağı, nüfusun birlikte genişlemesi önemli bir ekonomik ve sosyal gelişme dinamizmi oluşturacaktır. İstihdam ve kadınların iş gücüne katılımı artacaktır. Okullaşma oranları ve ortalama eğitim seviyesi hayli artacaktır. Bunun yanında esnek yaşam şekilleri ortaya çıkacak bireylerin özgürlükçü ve kişiselleştirilmiş ürün ve hizmet talepleri artacak ve sürdürülebilir yeşil yapılar tercih edilecektir.
Sürdürülebilir yeşil yapılardan kastınız nedir? konuyu biraz daha açabilir misiniz?
Yani yapılarda temel hedefler enerji verimliliğinin yükseltilmesi, ekolojik çevre ile dost olması, karbon salınımının düşük olması, fosil yakıtlardan az tüketmesi veya hiç tüketmemesi ve hatta kendi enerjisini kendisi (kendi atıkları ile ) üretmesi, suyu en az tüketmesi ve en az atık çıkarması (atıklarını kendi işlemesi) gibi… Bu hedeflere bağlı olarak yapılan projeleri ve kullanılan malzemelerde değişime uğrayacaktır. Kullanılan yapı malzemeleri ise giderek çok dayanıklı, uzun ömürlü, tamamı dönüştürülebilen, doğada çözülebilen, çevreye zarar vermeyen, hafif, kompozit, akıllı ürünlerden oluşacaktır. Bu malzemelerin çevre dostu koşullarda üretilmesi de önemli olacaktır. Tasarım aşamasında yeşil bina standartları ile projelendirme, doğal çevre ile uyumlu malzemeler ve inşaat teknolojisini kullanma, yeşil binalarda kullanılan ısıtma, soğutma, havalandırma sistemine sahip olma, binanın kendi elektriğini üretmesi, etkili yalıtım sistemleri ile enerji tasarrufu sağlanması, izolasyon sistemleri ile enerji tasarrufu sağlanması, ışıklandırma ve havalandırma ve benzeri sistemlerin akıllı sistemler olması, doğal ışık ile aydınlatmaya ağırlık verilmesi, güneş ve rüzgar enerjisi kullanılması, yeşil çatı uygulamaları, az su tüketen bitki ve ağaçlar ile peyzaj çalışmaları olacaktır. Türkiye için yeni bir uygulama olan bu yapılarda, binaların vergi, harç vb. indirim ve istisnaları ile hem inşaat aşamasında hem de satın alınırken teşvik edilmesi, hem de konut kredileri kullanımında farklı avantajlar sağlanması bu tür binaların gelişimine katkı sağlayacaktır. Bunun yanında inşaat maliyetleri içinde yer alan vergi harç ve benzeri kamu yüklerinin, alınan KDV’nin minimum seviyelere inmesini umuyorum. Sonuç olarak 2023 Vizyonu gayrimenkul sektöründe öncelikle sağlıklı, nitelikli, planlı, çevre dostu ve yaşanabilir sosyal doku ile uyumlu kentler olacak sektöre itibar kaybettiren her şey geride kalacaktır. Sektör uluslararası standartlarda tanımlamalara, sınıflandırılmalara ve ölçütlere kavuşacaktır.
Türkiye’de Gayrimenkul Sektörüne baktığımız zaman 2002 öncesi ve sonrasını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göçün yaygınlaşması, mevcut bulunan konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskân planlarındaki sık değişiklikler kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide konut ve gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda tutulmasına neden olmaktadır. Özellikle kırsal kesimden kentlere hızlı göç, sağlıksız ve yasal olmayan yapılaşmalar oluşturmuş ve konut sorununun gittikçe karmaşıklaşmasına neden olmuştur. Düşük gelir seviyesi ve gelir dağılımındaki bozuklukta, kalitesiz konut üretimine ve hızlı gecekondulaşmaya yol açmıştır.
2002 öncesi konut politikaları ve uygulamaları konut sorununun çözümüne yeterli katkı sağlayamamıştır. Yapı kooperatifleri, Sosyal Güvenlik Kurumları, OYAK ve Emlak Bankası konut uygulamaları ihtiyaçlara göre yetersiz kalmıştır. Etkin bir finansman sisteminin olmaması nedeniyle konut stokunun önemli bir kısmı standartlara uygun olarak inşa edilememiş, binalarda kalitesiz malzemeler kullanılmış, hatta konutlar tam olarak tamamlanmadan kullanılmaya başlanmıştır.
1999 Marmara depremleri, konut inşaatı konusunda önemli bir dönüşüm noktası oluşturmuştur. Deprem sonrasında, yapı denetimi, bina kalitesi ve çevre düzenlemesi konularına artan ölçüde önem verilmeye başlanmış ve konut sektöründe değişim ve kurumsallaşma yönünde adımlar atılmıştır. 2000 yılında canlanma gösteren gayrimenkul sektörü, Şubat 2001 krizinin ardından ciddi bir daralma sürecine girmiştir. 2002-2003 yılı sonrası uygulanan ekonomik program sonucunda enflasyon ve faiz oranlarında gözlenen gerileme ve artan finansman imkânları gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde olumlu etkilemiştir. 2002 yılında Toplu Konut Fonunun tasfiyesinin ardından Toplu Konut İdaresi yeniden yapılandırılmış, 2003 yılında yabancılara gayrimenkul satışına ilişkin düzenleme yapılmış ve 2007 yılında da Mortgage Finansman sistemine ilişkin yasal düzenleme yürürlüğe girmiştir. Gayrimenkul sektöründeki olumlu gelişmeler 2005 yılından itibaren daha da belirginleşmiştir. Son yıllarda Toplu Konut İdaresinin kentleşme ve konut yapımında görev, yetki ve imkânlarının arttırılması ayriyeten büyük firmaların gayrimenkul sektörüne sermaye girişlerinin hızlanması sonucunda özellikle gayrimenkul yatırım ortaklarının ofis ve alışveriş merkezi, modern toplu yaşam merkezleri yatımlarının hızlanması inşaat sektörüne ciddi bir canlanma getirmiştir. Ayrıca enflasyon, faiz oranlarındaki gerileme, bireysel tasarrufların konuta ve diğer gayrimenkullere yönelmesi sektördeki canlanmaya katkıda bulunmuştur. Diğer taraftan, ulaştırma projeleri yatırımları içerisinde yer alan ‘’Bölünmüş Yollar Projeleri’’ gibi yapılan yatımlarda inşaat sektörüne ayrı bir canlandırma katmıştır. Sonuç olarak 2002 yılı sonrasında bu sektörde kapsamlı bir değişim yaşandığı ve hızlı bir büyümeyle devam ettiği görülmektedir. Bu değişimde yurtiçinde yaşanan dezenflasyon süreci, sektörde kurumsallaşmanın artması, yeni finansal kurum ve araçların sektörde faaliyete başlamaları ve toplu konut idaresinin yeniden yapılandırılması ve yeni konut finansman yöntemlerini uygulaması etkili olmuştur.
Türkiye de gayrimenkul sektöründe Kocaeli, Bursa, Ankara ve Konya illerinde faaliyet gösteriyorsunuz. Şehirlerarası farklılıklardan ve gayrimenkul yatırımlarında insanlara şehir tavsiyesinde bulunabilir misiniz?
Bursa, Kocaeli, Ankara ve Konya şehirlerimizde belediyelerimiz görüyorum ki; güç ve etkisini, refah seviyesini, beşeri sermaye ve bilgi birikimini arttırmayı, kültürel hayatını zenginleştirmeyi ve en önemlisi sınırlar ötesi ve küresel bağlarını oluşturmayı ve güçlendirmeyi hedeflemişler. Bu çerçevede şehirler mevcut tarihi ve kültürel dokularını koruyarak kentlilerin tüm ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik yapılanma ve hizmet üretimi içindeler. Sunulan hizmetler çeşitlendirilmiş, erişimler kolaylaştırılmış, etkin ve verimli kullanılması için teknoloji odaklı akıllı ulaşım ve trafik sistemleri oluşmuş, su-atık su sistemleri, enerji iletimi ve dağıtımı, şehir güvenliği, şebekeler ve aydınlatma, afet yönetim sistemleri, iletişim altyapıları kurulmuş ve işletiliyor. Şehirlerimizin hepsi birbirinden mükemmel ve yatırıma uygun, tabi şehirler arasında farklılıklar mevcut, nüfusun artacağını öngördüğümüz illere baktığımızda ilk altı sıraya İstanbul, Bursa, Ankara, İzmir, Antalya ve Kocaeli geliyor. Hızlı göç alan şehirlerimize baktığımızda İstanbul, Kocaeli, Bursa, Eskişehir, Ankara ve Antalya geliyor. Şehir turizmine baktığımızda İstanbul, İzmir, Antalya, Ankara ve Konya geliyor. Kongre ve fuar turizminde İstanbul, Ankara, Antalya, İzmir ve Konya geliyor. Bunları düşündüğümüzde başta İstanbul, Bursa, Kocaeli, Ankara, Konya ve Antalya illerimize yatırımı tavsiye edebilirim. Şunu belirtmek isterim, yatırım isteği o kadar manidardır ki yatırım teşvik edilmek zorundadır.
Yatırım aracı olarak insanlara gayrimenkul yatırımında kısa ve uzun vadede neleri tavsiye edebilirsiniz?
Türkiye’de altın ve gayrimenkul, yatırımcıların birinci ve ikinci sıradaki yatırım araçlarıdır. Altın ve gayrimenkul getirilerinden öte en güvenilir yatırım araçları olarak görülmektedir. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğiliminin önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı öngörülmektedir. Özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle bizlerde gayrimenkul yatırımcısı olarak borsaya ve sermaye piyasalarına pek güvenmeyiz bu piyasalar yüksek gerilim hattına benzer. Hatayı kaldırmaz, anında çarpar. Kâğıda para yatırmak bize hiç uygun gelmez. Yapılacak yatırımın “taş” ve “toprak” gibi sağlam olmasını öneririz. Doğal olarak tasarrufların ve yatırımların gayrimenkul sektörüne yapılmasını tavsiye ederim ve zaten gayrimenkul yatırım aracı olarak talep görmeye devam edecektir. Türkiye artık dinamik bir ülke. Türkiye’yi “küçük ABD” yapmak isteyen rahmetli Cumhurbaşkanımız Turgut Özal bugünkü Türkiye’yi görseydi eminim gurur duyardı. Bence Türkiye’de yatırım ve tasarrufların mantalitesini bildiğiniz sürece tüm gayrimenkul enstrümanlarına yatırım yapılabilir. Bir gayrimenkulü almadan önce satmayı düşünün. Almak kolay, satmak zor iştir. Sıkıştığınız zaman satmak ise daha zor bir iş. Yani bir gayrimenkul türünün müptelası olmayın. Düşünürken matematiksel verilerle hareket edin. Kazanacağınızı anladığınız zaman harekete geçin. Kazanç görmediğiniz zaman nakitte kalın. Nakitte kalabilmek büyük bir meziyettir. Nakit her zaman fırsatları ayağınıza getirir. Hiçbir gayrimenkulün “ateşli” alıcısı olmayın. Heyecanla alım yapmayın. Hiçbir yere saldırmayın. Yavaş ve soğukkanlı hareket edin. Gayrimenkulde kısa, orta ve uzun vadede kazançlı çıkmanın yolu alırken, kazanacağınız fiyattan alabilmektir. Alırken kazançlı değilseniz iyi bir yatırım yaptığınızı düşünmeyin. Kira gelirine ihtiyacınız yoksa önceliğiniz arsa ve arazi yatırımı olsun. Yaşadığınız kentin toplam nüfusu artıyorsa, bu kentin gelişme akslarını tercih edin. 5-10 yıl ilerisini düşünüyorsanız arsa, daha uzun vadeli düşünüyorsanız arazi yatırımı yapın. “Bağ babadan, zeytin dede’den kalmalı” sözünü bilmeyen yoktur. Arsa emeklilik, arazi ise çocuklar için alınır. 2005’den sonra Türkiye baş döndürücü bir hızla gelişmeye başladı. Artı olarak internetle birlikte dünya hızlı bir değişime girdi. Şimdi değişim çok daha hızlı bir şekilde sürüyor. Değişim ve gelişim bu hızla giderse emeklilik için alınan arsalar genç yaşlarda, çocuklar ve torunlar için alınan arsa ise orta yaşlarda prim yapacak. Arsa alırken kentlerin gelişme akslarını seçin. Bir şehir birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen yönü tercih edin. Hızlı gelişen yön, yavaş gelişen yönlere oranla daha fazla getiri sağlar. Kira gelirine ihtiyacınız varsa önceliğinizin dükkân geliri olmasına özen gösterin. Gayrimenkul uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Kısa vadeli düşünenler için uygun bir yatırım aracı değildir.